O mercado mudou. Sempre muda.
O cliente de hoje quer viver bem , mas quer também um produto que valorize.
Quer conforto, conceito, identidade, mas também pergunta quanto vai render se alugar, quanto vai valorizar no tempo.
Busca estilo de vida , mas exige números.
Não se trata mais de separar morador e investidor.
Hoje, eles coexistem na mesma pessoa.
E isso muda tudo: do briefing à planta, da fachada ao storytelling, da escolha do bairro à tese de investimento.
A LÓGICA DA DUPLA ENTREGA
Desde o boom dos studios e apartamentos compactos, o mercado viu crescer uma nova geração de investidores.
De um lado, aprendemos a pensar como quem compra para gerar renda. Do outro, percebemos que os melhores resultados surgem quando o produto também faz sentido para quem vai morar.
Hoje, um apartamento pode ser adquirido para morar, alugar por temporada ou gerar renda passiva de longo prazo. Mas, em todos os casos, precisa entregar experiência e conceito.
O investidor quer liquidez, baixa vacância, previsibilidade.
O morador quer luz natural, conforto, ventilação cruzada, um jeito de viver.
O desafio do produto é entregar os dois.
A TESE POR TRÁS DO PRODUTO
Cada empreendimento lançado hoje deveria vir acompanhado de uma tese de investimento.
Essa tese não é uma promessa de rentabilidade. Mas um entendimento coerente sobre:
o que torna aquele produto desejável;
como ele se posiciona no bairro e no mercado;
quais serão seus diferenciais de valor ao longo do tempo;
qual perfil de comprador se conecta com a proposta.
Esse entendimento norteou também as decisões do Blue Graça. Desde a compra do terreno até a construção do conceito, foi considerado o que poderíamos aprender ao olhar para trás. O Blue Graça está localizado em frente ao LIV Graça, um empreendimento lançado pelas mesmas incorporadoras aproximadamente 10 anos antes, com tipologias semelhantes. Essa comparação rara permitiu avaliar o comportamento do mercado ao longo do tempo, e como o conceito impacta na valorização e na liquidez.
OLHAR PARA O BAIRRO ANTES DO BOOM
Parte da tese do Blue Graça passa por entender o momento do bairro. A Graça vive hoje um novo ciclo de lançamentos, com projetos como o LV Square e o Due Graça e novos lançamentos despontando em ruas antes pouco exploradas.
Há uma janela estratégica que se abre entre o "antes da curva" e o "auge da demanda".
Quem percebe esse momento do bairro com antecedência tende a capturar maior valor.
Foi assim com o Horto Florestal em 2012. Com a Barra em 2015. E agora, em 2025, tudo indica que é a vez da Graça.
CONCEITO TAMBÉM É PLANILHA
Já não há dúvidas de que um produto bem concebido gera impacto direto nos números.
Investidores estão atentos a detalhes que vão muito além da planilha: conceito, identidade, fachada, paisagismo, marca, proposta de uso.
É isso que reduz vacância, aumenta valor de aluguel, acelera revenda.
ZOOM IN
A tese do Blue Graça permitiu observar um dado raro no mercado: o comportamento de dois empreendimentos das mesmas incorporadoras, com propostas semelhantes, separados por uma década e localizados na mesma rua.
Em 2016, o LIV Graça foi lançado com unidades de 46m² a um valor médio de R$ 11.000/m². Hoje, o mesmo imóvel é comercializado por cerca de R$ 620.000, o que representa uma valorização de 22% acima da inflação.
Além disso, o LIV mostrou liquidez estável e baixa vacância nos aluguéis de longa duração, com média entre 0,5% e 0,7% de retorno mensal.
O Blue Graça, agora lançado, parte de premissas semelhantes, mas com atualizações em planta, arquitetura e conceito: mais metragem, duas suítes, design de fachada e áreas comuns com assinatura. Tudo isso sustentado por uma tese clara de investimento com base em evidências reais.
CURADORIA METROS NADA QUADRADOS
Tese de investimento:
Blue Graça – Comparação real entre passado e futuro
Uma rara chance de observar, na prática, o que acontece quando conceito, localização e tempo de entrada se alinham.
Artigo:
Serviços de hotelaria valorizam o alto padrão – Valor Econômico
Como spa, café da manhã e concierge viraram estratégia de valorização em empreendimentos residenciais.
Estudo internacional:
The Value of Design in Real Estate Asset Pricing – MIT (2020)
Resumo em português do estudo: "The Value of Design in Real Estate Asset Pricing", conduzido pelo Real Estate Innovation Lab do MIT em 2020. O estudo analisa como elementos formais da arquitetura influenciam diretamente o valor de mercado de ativos imobiliários, utilizando como base transações reais de edifícios comerciais em Nova York.
Foram analisadas mais de 3.000 transações entre 2001 e 2018, cruzando dados de localização, metragem, idade do edifício, walkability e características físicas com elementos específicos de design arquitetônico. O objetivo foi quantificar, com base em evidência estatística, quanto o design agrega ou reduz valor a um imóvel.
Elementos arquitetônicos analisados e seus impactos financeiros
1. Curvatura (fachadas curvas ou formas arredondadas)
Edifícios com formas curvas apresentaram valorização de 15,9% em relação aos prédios com formas convencionais retilíneas. A presença de curvas gera distinção estética, percepção de sofisticação e uma experiência espacial mais fluida e confortável.
2. Base ativa (conhecida como podium)
Refere-se à porção inferior do edifício com uso mais horizontal e integrado ao térreo — como lojas, cafés, recepções abertas ou áreas comuns. Essa característica gerou 14,6% de valorização. Ela contribui para ativar o entorno e oferecer usos compartilhados relevantes para moradores e usuários.
3. Recuos escalonados (setbacks)
São os "degraus" ou recuos obrigatórios em andares superiores, muitas vezes exigidos por legislação urbana. Esses recuos resultaram em desvalorização de 13,6%. O estudo sugere que a perda de área útil e a dificuldade de organização dos pavimentos podem prejudicar a atratividade comercial desses edifícios.
4. Esquinas diagonais
Edifícios construídos em terrenos onde ruas se encontram em ângulo (interseções diagonais) não apresentaram impacto estatisticamente relevante no preço por metro quadrado, isoladamente.
Conclusões do estudo
Elementos de design arquitetônico impactam diretamente o valor de venda de ativos imobiliários, mesmo quando controladas variáveis tradicionais como localização, metragem, idade e padrão construtivo.
Curvas e bases ativas geram valor, enquanto recuos em altura podem reduzir o valor percebido do imóvel.
O estudo reforça a importância de incluir decisões de forma e estética arquitetônica já na fase de concepção do produto imobiliário, como diferencial competitivo.
Fonte original:
Helena Rong, Juncheng Yang, Minkoo Kang, Andrea Chegut – MIT Real Estate Innovation Lab (2020)
📎 PDF completo disponível: https://realestateinnovationlab.mit.edu/wp-content/uploads/2020/05/ValueofDesignInAssetPricing_FullPaper.pdf